VD Jonas Schneider:
Vi står stadigt i oroliga tider
Familjebostäder har under 2022 trots tuffare ekonomiska förutsättningar fortsatt att bygga nya hyresrätter och stärka vårt underhåll. Ett ökat fokus på trygghetsarbetet i de områden där otryggheten är störst har gett resultat.
2022 inleddes med stora förhoppningar på återhämtning efter pandemi-åren, men den 24 februari stod vi istället inför ett krig i vårt närområde med fruktansvärt mänskligt lidande som följd. Året har därefter präglats av oro, stärkt beredskap, energikris, rekordinflation och kraftigt stigande priser. Med detta följer utmaningar för alla – både för våra hyresgäster och för oss som bolag.
Jag är stolt över alla medarbetare som ställt om, varit beredda att jobba både hårdare och mer effektivt för att servicen till våra hyresgäster ska bestå och för att våra byggprojekt ska fortsätta som planerat. Tack alla som gjort det möjligt!
Bättre service och mer underhåll
Vi har fortsatt att öka effektiviteten i vårt underhållsarbete. Tydligare prioriteringar och förändrade arbetssätt gör att vi får ut mer av varje satsad krona och kan genomföra nödvändigt underhåll i snabbare tempo. Under 2022 hade vi ett särskilt fokus på trygghetsåtgärder i allmänna utrymmen och i utemiljöerna. Ventilation, fönsterunderhåll för energieffektivisering och bättre inomhusklimat, renoverade miljöstugor för mer återvinning är exempel på underhåll som prioriterats under året.
Vi fortsätter att ha en hög kundnöjdhet i vår årliga kundenkät och allra högst värderar våra hyresgäster vår service via telefon, webb, e-tjänster och i mötet med våra husvärdar och reparatörer. Vår ambition är att bemöta varje hyresgäst snabbt, trevligt och professionellt. Det ska vara enkelt att bo hos oss.
Fler nya bostäder
Den ekonomiska utvecklingen slog hårt mot byggbranschen med kraftigt stigande priser. Det försvårar för planerad nyproduktion och för våra pågående projekt. Tack vare skickliga projektledare har vi under året kunnat fortsätta bygga nya hyresrätter till stockholmarna. Vi hade inflyttning i nästan 400 nya lägenheter och vi påbörjade ytterligare drygt 400 nya hyresrätter.
Stockholmshusen fortsätter att vara det byggkoncept där vi kan bygga mer industriellt och kostnadseffektivt genom ett brett samarbete mellan de allmännyttiga bostadsbolagen, stadens tekniska förvaltningar och privata entreprenörer. 125 nya hyresrätter i Stockholmshus stod klara vid Sunneplan i Farsta och ytterligare 35 i Bandhagen har inflyttning i början av 2023. Under året byggstartades ytterligare ett Stockholmshusprojekt med 148 hyresrätter i Bandhagen. Mörka moln tornar dock upp sig och redan höga byggpriser har blivit ännu högre, vilket gör det svårt att bygga till överkomliga hyror framöver. Kommande år sjunker byggtakten för att åter öka 2025 och vi behöver fylla på vår markportfölj för att klara de långsiktiga målen.
Systematiskt arbete ökar tryggheten
Vi fortsatte att öka vårt trygghetsindex för fjärde året i rad. Trygghetsarbetet har integrerats mer i den dagliga tillsynen och utgår från övertygelsen om att snabbt åtgärdat klotter, skadegörelse och nedskräpning har en direkt effekt på känslan av närvaro och trygghet i ett bostadsområde.
Det område där tryggheten förbättrades mest var Rinkeby tack vare riktade insatser inom ramen för det systematiska utvecklingsarbetet på Järva. Ljusare portar, bättre skalskydd, tryggare källare och trapphus kombineras med satsningar på utemiljön, belysning och kameror. Tryggheten ökade även i våra övriga prioriterade områden – Farsta och Rågsved. Samarbetet med fastighetsägarföreningarna, stadsdelsförvaltningarna, polisen och föreningar bygger upp en långsiktig motståndskraft mot otryggheten. Vi fortsätter att satsa mest där behoven är störst.
Tack vare vårt förebyggande arbete och höga krishanteringsförmåga har vi stått väl rustade för att hantera den negativa samhällsutveckling som varit i form av skjutningar och sprängningar. Tillsammans med våra lokala samarbetspartners fokuserar vi på att återskapa ett lugn i våra bostadsområden i syfte att återerövra såväl den individuella som kollektiva känslan av trygghet.
Lägre energiförbrukning och högre klimatmål
Stigande elpriser har bidragit till att optimering av drift har prioriterats ytterligare. Totalt minskade vår energiförbrukning med 5,6 procent. Vår produktion av förnyelsebar energi ökade. Ytterligare 500 m2 solceller installerades och vi producerade 750 000 kWh egen solel under året.
Ambitionsnivån för att minska utsläppen i nyproduktionen har höjts. Klimatberäkningar görs i samtliga projekt. Alla material ska vara giftfria, byggavfallet ska vara så litet som möjligt och återvinnas. Våra hyresgäster ska kunna lita på att Familjebostäder tar ansvar för miljö och klimat.
Familjebostäder står stadigt även i oroliga tider fram för allt tack vare engagerade medarbetare som trots förändrade ekonomiska förutsättningar har fortsatt att utveckla verksamheten för våra hyresgästers bästa.
Jonas Schneider, vd
Vår strategi för en hållbar utveckling
Familjebostäder vill vara ett föredöme för det hållbara samhällsbygget. Vår hållbarhetsstrategi tydliggör hur hållbarhet ska genomsyra all verksamhet, systematiskt och samordnat. Samtliga övergripande bolagsmål har kopplingar till såväl Agenda 2030 som till bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor.
I strategin identifieras fyra framgångsfaktorer: tydlig styrning, samverkan, analys och kunskap samt innovation och utveckling. Sedan strategin antogs har hållbarhetsfrågorna positionerat sig starkare i bolaget. Både individuell och gemensam kunskap har utvecklats, vilket inneburit att hållbarhetsfrågorna har integrerats i fler delar av bolagets verksamhet. Bland annat har en ny kalkylmodell för hållbara investeringar tagits fram. Också styrningen och vår samverkan utvecklas, en viktig del är vår satsning på att utveckla och styra verksamheten i processer istället för utifrån funktion.
Familjebostäders affärsplan för 2023 har nio övergripande mål inom fyra strategiska målområden: Stadsutveckling och förvaltningskvalitet, social hållbarhet och trygghet, klimat och miljö samt ledarskap och medarbetarskap. Här presenteras mål och utfall för 2022.
Mål och resultat
Stadsutveckling och förvaltningskvalitet
En av våra väsentliga hållbarhetsfrågor är samhällsnytta och vårt viktigaste bidrag är att fortsätta ta ansvar för bostadsförsörjningen. Vi bygger och förvaltar hyresrätter som är tillgängliga för alla genom Stockholms bostadsförmedling. Alla våra bostäder förmedlas rättvist. I det allmännyttiga syftet ligger ett långtgående samhällsansvar för både klimat, miljö och människors trygghet. Genom att arbeta för hållbara boendemiljöer, minskar vi vår klimatpåverkan och ökar tryggheten, samtidigt som driftskostnaderna sjunker och fastighetsvärdena på sikt växer. Det är avgörande för fortsatta investeringar och en hållbar ekonomi. Hållbarhet och affärsnytta går för oss hand i hand.
| Mål 2022 | Utfall 2022 | |
|---|---|---|
| Antal färdigställda nya lägenheter | 400 | 392 |
| Serviceindex (%) | 83,8 | 82,2 |
| Överskottsgrad (%) | 46,7 | 46,3 |
Social hållbarhet och trygghet
För våra hyresgäster är upplevd trygghet i och utanför bostaden avgörande för trivsel och livskvalitet. Trygga bostadsområden är också ett av våra viktigaste bidrag till en socialt sammanhållen stad. Därför är trygghet en av Familjebostäders väsentliga hållbarhetsfrågor och ett av våra fyra strategiska målområden. Trygghet bidrar till en ökad tillit människor emellan, vilket skapar en ökad sammanhållning som stärker det gemensamma ansvarstagandet för bostadsområdenas utveckling.
Säkerhetsåtgärder för att minska risken att utsättas för brott och öka tryggheten i gemensamma utrymmen i och omkring husen är prioriterat. Vi tar ett särskilt ansvar i vad vi kallar tyngdpunkter, vilket är bostadsområden med stora sociala utmaningar som leder till otrygghet. Här arbetar vi brett i samverkan med andra offentliga aktörer, näringsliv och civilsamhälle för att vända utvecklingen och öka tryggheten. Under hösten 2021 inleddes ett förändrat arbetssätt för att öka tryggheten på Järva och vi kan bland annat notera att trygghetsindex i Rinkeby ökade från 68 till 74 under 2022. Trygghetsindex ökade i hela bolaget för fjärde året i rad, men nådde inte årets mål.
| Mål 2022 | Utfall 2022 | |
|---|---|---|
| Trygghetsindex | 81 | 79,9 |
Klimat och miljö
Familjebostäder har ambitiösa klimatmål som framför allt nås genom en minskad energianvändning. Bolagets övergripande utsläppsmål mäter totala faktiska utsläpp. Ett relativt varmt år, minskad energianvändning och minskade utsläpp från uppvärmningen av våra fastigheter bidrog till minskade utsläpp under året. För att nå målsättningen om ett 100 procent giftfritt och hälsosamt boende ställer vi krav på miljögodkända byggvaror i alla våra inköp. Det gäller både i förvaltningen av befintliga hus och i vår produktion av nya bostäder. En viktig del av vårt arbete är att engagera våra hyresgäster för att minska klimatpåverkan. En förutsättning för detta är att fortsätta satsa på insamling av matavfall som rötas och genererar biogas. Målet är att 90 procent av våra hyresgäster ska kunna återvinna sitt matavfall 2023.
| Mål 2022 | Utfall 2022 | |
|---|---|---|
| Energianvändning kWh/kvm (Atemp) | 108,2 | 103,3 |
| Utsläpp koldioxid (ton CO2e) | 17 500 | 17 159 |
| Andel hushåll med tillgång till matavfall (%) | 85 | 82 |
Ledarskap och medarbetarskap
En hållbar framtid byggs på kunskap och genom modigt och tydligt ledarskap. Genom satsningar på ledarskap, medarbetarskap och företagskultur lägger vi grunden för en organisation som har kompetensen att hantera de komplexa utmaningar vi ställs inför. Omvärldens förändringstryck och konkurrens om kompetens ställer krav på ett starkt arbetsgivarvarumärke och ett attraktivt anställningserbjudande, en god arbetsmiljö och en ständig utveckling av våra arbetssätt.
Hållbarhetsrådet och kompetensförstärkning
I linje med strategin bildades ett hållbarhetsråd under 2020. Rådet består av medarbetare från hela bolaget och är ett öppet och frivilligt forum där den som vill får delta. Syftet med rådet är att vara ett forum för samverkan och kunskap i hållbarhetsfrågor. Det fanns också behov av att skapa strukturer för erfarenhetsåterföring och analys. Under 2022 träffades rådet två gånger och under hösten uppdaterades bolagets intressent- och väsentlighetsanalys med stöd av medarbetare i rådet.
| Mål 2022 | Utfall 2022 | |
|---|---|---|
| Medarbetarskapsindex | 84 | 84 |
| Ledarskapsindex | 84 | 88 |
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Samhällsnytta
Fokusområde: Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag med ett viktigt samhällsuppdrag – att bidra till en hållbar och affärsmässig utveckling av bostadsmarknaden i Stockholm. Ansvarstagande, transparens, trygghet och inkludering är ledord i utvecklingsarbetet.
Affärsmål: Antal färdigställda lägenheter, Serviceindex, Överskottsgrad, Trygghetsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet, 11 Hållbara städer och samhällen, 12 Hållbar konsumtion och produktion.
Trygghet
Fokusområde: Utföra trygghetsskapande åtgärder i förvaltningen och genom samarbeten och samverkan med andra parter. Genomföra säkerhetslösningar som kameror och lås.
Affärsmål: Trygghetsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet, 16 Fredliga och inkluderande samhällen.
Minskad klimat- och miljöpåverkan
Fokusområde: Minska bolagets klimat- och miljöpåverkan i projektutveckling och förvaltning av våra fastigheter. Tydliggöra klimat- och miljöarbetet för att öka medvetenhet och skapa delaktighet.
Affärsmål: Energianvändning, utsläpp koldioxid, andel hushåll med tillgång till matavfallsinsamling.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 7 Hållbar energi för alla, 13 Bekämpa klimatförändringarna, 15 Ekosystem och biologisk mångfald.
Medarbetare
Fokusområde: Arbeta med strategisk kompetensförsörjning för att profilera/attrahera, rekrytera, introducera och motivera/utveckla befintliga och nya medarbetare.
Affärsmål: Medarbetarupplevelse, Ledarskapsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 5 Jämställdhet, 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt.
Agenda 2030 – FN:s globala mål
Familjebostäder bidrar till att Stockholm ska vara en hållbar stad och på så sätt bidra till att nå FN:s globala mål, formulerade i Agenda 2030. I den här hållbarhetsrapporten kan du se vilka globala mål som är aktuella för bolagets verksamhet.
Hållbarhetsrådet
Hållbarhetsarbetet förutsätter ett samarbete mellan bolagets olika verksamheter. Det finns behov av att skapa strukturer för erfarenhetsåterföring och analys. Hållbara lösningar kräver ofta nya idéer och uppföljning av effekter. Ett hållbarhetsråd bildades 2020 och träffas 3-4 gånger per år. Rådet består av medarbetare från samtliga av bolagets verksamheter och är ett öppet forum där den som vill får delta. Syftet med rådet är att vara ett forum för samverkan och kunskap i hållbarhetsfrågor. Under året bjöds interna och externa talar in för erfarenhetsutbyte och inspiration.
Systematiskt arbete mot fusk
Efterfrågan på bostäder i Stockholm är fortsatt hög och det är viktigt att våra hyresrätter förmedlas till stockholmarna på ett rättvist sätt. Våra policyer, riktlinjer och vår uppförandekod tydliggör våra krav och förväntningar på egna medarbetare och samarbetspartners.
Avslutade utredningar om olaga andrahand
259
Påbörjade utredningar av olaga andrahand
239
Friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand
115
Uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits till hyresnämnden
47
Socialt ansvar
Familjebostäder har en hög ambition att stärka mänskliga rättigheter. Våra arbetsplatser ska präglas av bra arbetsmiljö och följa arbetsrätten. Vi strävar efter att minimera fusk och korruption. Vi följer högt ställda miljökrav och ökar takten i klimatomställningen. Affärsplanen med de fyra målområdena: stadsutveckling och förvaltningskvalitet, social hållbarhet och trygghet, klimat och miljö samt ledarskap och medarbetarskap vägleder bolaget i det arbetet.
Utifrån lagstiftning och regelverk har vi tagit fram ett antal policys och riktlinjer för att konkretisera bolagets förväntningar på varje medarbetare gällande uppförande, antikorruption och representation. I uppförandekoden för leverantörer tydliggörs våra krav på samarbetspartners och leverantörer.
I introduktionsutbildningen för nyanställda får varje medarbetare en genomgång av våra viktigaste styrdokument. Det finns också ett antal obligatoriska utbildningar.
Riskområden socialt ansvarstagande
- Uthyrning av lägenheter (sociala förhållanden)
- Oriktiga hyresförhållanden (sociala förhållanden)
- Arbetsförhållanden hos leverantörer
- Mottagande av gåva (korruption)
Mänskliga rättigheter
Att ha ett tryggt hem är ett grundläggande behov och en grundpelare bland de mänskliga rättigheterna. Familjebostäder har en viktig roll i detta arbete och bidrar till samhällsutvecklingen genom att bidra till bostadsförsörjningen, bedriva en ansvarsfull uthyrning, med tydliga, transparenta och rimliga krav på blivande hyresgäster. Våra bostäder ska fördelas rättvist. Vi motverkar svartkontrakt och olaga andrahandsuthyrning. Vi ställer krav i upphandlingar och arbetar för att motverka fusk på byggarbetsplatser.
En korrekt och rättvis uthyrning
Familjebostäders hyresrätter förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm. Bostäderna förmedlas efter kötid genom ett transparent och rättvist system. Utöver det behöver hyresgästen uppfylla ett antal kriterier för att kunna teckna ett hyreskontrakt. Kriterierna är bland annat till för att säkerställa att hyresgästen har rätt till en hyresrätt och att personen har råd att betala hyran.
För att vara säker på att alla kontroller har genomförts i uthyrningsprocessen är det alltid två uthyrare som granskar, där den ena intygar att rutinerna följts. Bostadsenheten arbetar aktivt med att se över och utveckla sina arbetssätt för att upprätthålla såväl en hög kvalitet som en säker uthyrningsprocess.
Särskild uppföljning av lägenhetsbyten
Lägenhetsbyten är ett känt riskområde. Det behövs väl fungerande rutiner för att upptäcka felaktiga byten. Under hösten gick Familjebostäder igenom de arbetssätt som används vid lägenhetsbyten. Genomlysningen visade att rutinerna ser till att byten genomförs korrekt, men att de kan kompletteras med kontroller och kommuniceras ytterligare. Under 2023 kommer granskningen av andrahandsuthyrningen att fördjupas.
Rättvist byggande
Familjebostäder är verksam i en bransch med stora projekt och långa värdekedjor där stockholmarna är slutkund. Det finns risk för mutor och korruption i värdekedjan och byggbranschen är en utsatt marknad. Familjebostäder är medgrundare till initiativet Rättvist byggande som syftar till att minska risken för att människor ska utnyttjas och att oärliga företag ska tjäna pengar på felaktiga grunder.
Rättvist byggande är ett proaktivt och strukturerat arbetssätt för att motverka kriminalitet och osund konkurrens på byggarbetsplatser. Det innebär att det ställs krav vid upphandling, att det genomförs kontroll och granskning av hela kedjan av underentreprenörer samt att det sker oannonserade arbetsplatskontroller med uppföljning och avvikelsehantering vid kontraktsbrott och lagbrott. Utöver det får våra medarbetare stöd i form av utbildning.
Rättvist byggande är ett föreningssamarbete mellan fastighetsbolag i Stockholms stad, ett flertal tillsynsmyndigheter och branschorganisationer: Familjebostäder, Micasa, SISAB (Skolfastigheter i Stockholm), Stockholmshem och Svenska Bostäder samt Ekobrottsmyndigheten, gränspolisen, Skatteverket, Arbetsmiljöverket, Stockholms Byggmästareförening och Fair Play Bygg. Sedan förra året är branschorganisationen Byggherrarna huvudman.
Sedan starten 2017 har omkring 150 oannonserade kontroller genomförts av olika byggprojekt och över 1 700 leverantörer kartlagts inom ramen för Rättvist byggande. Resultatet visar misstänkt svart arbetskraft, ogiltiga ID-handlingar och oanmälda underentreprenörer. Under 2022 genomfördes totalt sex arbetsplatskontroller på Familjebostäders byggarbetsplatser vilket omfattade kontroll av 58 företag. Vid kontrollerna identifierades ett flertal brister, som gäller såväl avtalsbrott som lagbrott. Avtalsbrott framförs till huvudentreprenören medan lagbrott polisanmäls eller rapporteras till ansvarig tillsynsmyndighet. Under året genomfördes totalt 27 arbetsplatskontroller för bolagen tillsammans. Det innebär att totalt 289 företag har kontrollerats.
Hållbar leverantörskedja
Familjebostäder köper varje år produkter och tjänster för drygt 2,75 miljarder och hållbarhet är en viktig del i vår inköpsprocess. Den kategoristyrda inköpsprocessen som bolaget följer, skapar goda förutsättningar för hållbara inköp och effektiva avtalsuppföljningar som utgår från ett nära samarbete mellan bolagets avdelningar och enheter.
Alla som företräder våra leverantörer, såväl medarbetare som entreprenörer, är med och påverkar hur vårt bolag uppfattas. För att säkerställa ett förtroendefullt och enhetligt bemötande har bolaget tagit fram riktlinjer för uppträdande hos kund, som ska följas av samtliga entreprenörer. Får vi kännedom om ett dåligt uppförande agerar vi omgående.
I upphandlingarna ställer bolaget krav för att minska negativa effekter på miljö och social hållbarhet. Det ställs exempelvis krav på ett aktivt miljöarbete i enlighet med ISO 14001:2015 eller motsvarande genom byggvarubedömningen, på socialt ansvarstagande som att leverantören ska erbjuda goda arbets- och anställningsvillkor fria från diskriminering samt tillhandahålla praktikplatser och tillfälliga anställningar. Upphandlingar sker enligt lagen om offentlig upphandling (LOU).
Regelbunden bevakning av leverantörer
Familjebostäder är en stor inköpare av varor och tjänster, främst inom byggentreprenad, drift och underhåll. Bolaget gör regelbundet seriositetskontroller och är även anslutet till en automatiserad bevakningstjänst där våra aktiva leverantörer kontrolleras regelbundet mot bland annat Skatteverket, Bolagsverket och Svensk Handel. Avvikelser flaggas upp internt och hanteras löpande vid behov.
Anti-korruption och visselblåsning
Familjebostäder har etablerade arbetssätt för att minska risken för fusk och oegentligheter. De största riskerna kopplat till korruption är mottagande av otillbörlig förmån (att ta emot muta). Det kan uppstå i situationer med såväl hyresgäster som leverantörer. Risken för tagande av muta lyfts fram som en oönskad händelse i bolagets väsentlighets- och riskanalys.
Stockholms stads riktlinjer om mutor och representation har förtydligats i bolagets riktlinjer för intern och extern representation och finns på intranätet. Bolagets chefer uppdateras årligen om gällande regler i samband med ledarforum. Inga gåvor tas emot av leverantörer, vilket kommuniceras via en hälsning inför julen – både externt till alla leverantörer och internt till alla medarbetare.
Stockholms stad implementerade under hösten en visselblåsarfunktion som är gemensam för stadens förvaltningar och bolag. Genom funktionen kan anställda på bolaget rapportera missförhållanden och oegentligheter inom bolaget. Under tiden funktionen varit igång har inga anmälningar inkommit mot Familjebostäder.
| 2022 | 2022 | |
|---|---|---|
| Andel medarbetare utbildade i antikorruption (%) | 100 | 100 |
| Andel kontrollerade kontrakt vid bostadsuthyrning (%) | i.u* | 5 |
| Antal påbörjade utredningar av olaga andrahand | 239 | 242 |
| Antal avslutade utredningar av olaga andrahand | 259 | 84 |
| Antal friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand | 115 | 82 |
| Antal uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits till hyresnämnden | 47 | 39 |
| Total inköpsvolym (mdkr) | 2,75 | 2,59 |
| ** Under 2022 ersattes denna kontroll av en fördjupad kontroll av lägenhetsbyten. |
Kontroll av leverantörer
Likt tidigare år genomfördes en avtalsuppföljning under 2022. Omkring 70 procent av våra strategiska avtalsleverantörer svarade på frågor om exempelvis beställningar, leverans- och avtalsvillkor. Resultatet diskuterades med avtalsansvariga på bolaget och togs upp i våra kontinuerliga möten med leverantörerna. Utöver den riktade uppföljningen av avtal och krav följer bolaget årligen upp ställda miljökrav.
Konsultanvändning är ett utpekat riskområde som följs upp i särskild ordning. I rapporten som tas fram framgår exempelvis antal upphandlade konsulter, belopp per kategori samt avdelning/enhet och snittpriser.
Bolaget har en automatiserad funktion där fakturor över 500 000 kronor kontrolleras för att säkerställa att summan är korrekt innan fakturan betalas. Fakturor med kostnader som är svåra att bedöma om de är avdragsgilla kontrolleras på samma sätt. Exempelvis representation, medlemsavgifter, konferenser och liknande. Dessa fakturor granskas manuellt för att säkra att regelverk och lagstiftning efterlevs.
Samtliga betalningar passerar dessutom en automatiserad bevakningstjänst som kontrollerar att leverantören sköter sig och sina åtaganden och för att förhindra felaktiga betalningar, dubbelbetalningar och bluffakturor.
Fördjupad granskning
Familjebostäder mottog under våren frågor från Konkurrensverket. Utifrån frågorna kvalitetssäkrades bolagets process kring ramavtal, upphandling och hantering av avvikelser. Internt utvecklade rekommendationer omfattar områden som processer och arbetssätt, kunskap om delegation samt rutiner för uppföljning.
Ett jämställt bolag utan diskriminering
Familjebostäder har ett aktivt arbete för jämställdhet, icke-diskriminering och mångfald. Genom systematiska riskbedömningar får vi en bild över var i bolagets det är störst risk att fel begås och kan agera förebyggande.
Vi ska motverka kränkande särbehandling och sexuella trakasserier på arbetsplatsen, i kontakten med våra kunder och i samarbeten med externa aktörer. I den årliga hyresgästenkäten ställer vi frågor om upplevd diskriminering. Av dem som besvarade frågan i årets enkät uppgav 85 procent att de inte upplevt sig diskriminerade i kontakt med Familjebostäder. 4 procent upplevde att de hade diskriminerats medan resterande svarade vet ej. Svaren på årets enkät skiljde sig inte märkbart från tidigare år. Under 2023 kommer vi att analysera resultatet närmare. Målet är att ingen ska uppleva sig diskriminerad i kontakten med oss.
Bolagets riktlinjer mot kränkande särbehandling beskriver hur anmälan och hantering av avvikelser på arbetsplatsen ska hanteras. Riktlinjerna finns tillgängliga för alla medarbetare på intranätet samt att bolagets arbetsmiljöansvarig kontinuerligt är ute och pratar med medarbetare och chefer.
Företagskulturen är en viktig del i att få medarbetare att våga lyfta utmaningar och utsatthet. Vi eftersträvar en kultur där medarbetarna känner sig trygga att berätta om agerande som strider mot vår värdegrund. I årets medarbetarenkät frågade vi efter medarbetarnas upplevelser och kunskap om lika rättigheter och möjligheter. Resultatet visar att 86 procent av alla medarbetare vet var de ska vända sig om de utsatts för någon form av kränkande särbehandling, sexuella trakasserier eller repressalier. Resultatet ökade med två procent jämfört med föregående år.
En stabil ekonomi i en utmanande tid
En hållbar fastighetsportfölj och långsiktigt stabil ekonomi är viktigt för vårt uppdrag att erbjuda bostäder och service med bra kvalitet. Hög inflation och stigande räntor under året påverkade bolaget. Kraftigt ökade drifts- och finansieringskostnader medförde lägre fastighetsvärden. En god finansiell ställning prioriteras för att se till våra hyresgästers behov på lång sikt.
Ekonomiska förutsättningar
Verksamheten bedrivs utifrån affärsmässiga principer enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag (2010:879). Bolagets ekonomiska värde genereras av hyresintäkter och värdet på våra fastigheter. Fastigheterna är en del av stadens och stockholmarnas samlade förmögenhet. Genom utveckling av våra befintliga fastigheter, tillkommande driftnetto genom nyproduktion, en stark balansräkning och goda hyresgästrelationer skapas förutsättningar för att bygga och förvalta attraktiva hyresrätter och ge god service till våra hyresgäster.
| Fastighetsbeståndet (mnkr) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Verkligt värde vid årets början | 51 148 | 44 747 |
| Köp | 0 | 0 |
| Försäljning | 0 | -333 |
| Investeringar i nyproduktion | 1 143 | 1 229 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 534 | 343 |
| Orealiserade värdeförändringar | -3 878 | 5 162 |
| Verkligt värde vid årets slut | 48 947 | 51 148 |
Fastigheternas värde och värdeförändring
En del av bolagets ekonomiska värde avser värdeförändring i fastighetsbeståndet. Det värderas varje år genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetoden. Marknadsvärdet per 31 december 2022 uppgick till 48 947 mnkr (51 148) inklusive investeringar i pågående ny- och ombyggnation. Det är en minskning med -4,3 procent jämfört med 2021. Värdeminskningen i befintligt fastighetsbestånd uppgick till -6,2 procent. Årets lägre bedömda marknadsvärde förklaras med höjda direktavkastningskrav för både lokaler och bostäder. Direktavkastningskraven för bostäder höjdes i ytterområdena med cirka 40 punkter och i mera centrala områden är höjningen ungefär 20 punkter. Genomsnittlig initial direktavkastning för hela beståndet uppgick till 2,9 (2,7) procent.
Den orealiserade värdeförändringen minskade till 29 130 (31 150) mnkr. Investeringar i befintligt bestånd påverkade värdet med 1,0 (0,77) procent och motsvarande siffra för nyproduktion uppgick till 2,2 (2,75) procent. Marknadsvärdet minskade 2022 men har ökat under en femårsperiod från i snitt 25 756 kr/kvm till 30 427 kr/kvm.
Avkastning och ekonomisk utveckling
Bolagets mål är en effektiv förvaltning tillsammans med en god och långsiktigt hållbar totalavkastning i nivå med andra liknande fastighetsägare. Effektiviteten i vår fastighetsförvaltning mäts genom överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i förhållande till våra intäkter. Överskottsgraden uppgick till 46,3 (46,5) procent. Verksamhetens och enskilda fastigheters ekonomiska utveckling följs upp varje år utifrån totalavkastning. Bolagets totalavkastning uppgick 2022 till -5,6 (12,9) procent till följd av lägre fastighetsvärden i befintligt bestånd. Direktavkastningen uppgick till 2,2 (2,0) procent och avkastning på det totala kapitalet uppgick till 1,9 (4,1) procent. Föregående år gav försäljningar ett realisationsöverskott som bidrog till en högre avkastning på totalt kapital. Inga försäljningar gjordes under 2022.
Bolaget når inte för året uppsatta lönsamhetsmål till följd av en hög kostnadsutveckling. En god lönsamhet är en förutsättning för att upprätthålla och utveckla vår förvaltningskvalitet, underhålla befintligt fastighetsbestånd, producera nya bostäder och genomföra ombyggnationer. Den senaste tidens kostnadsutveckling förväntas påverka bolagets framtida lönsamhet negativt då det kommer bli utmanande att fullt ut kompensera för utvecklingen genom hyresjusteringar och kostnadsbesparingar. För att långsiktigt bibehålla lönsamheten krävs fokus på såväl hyresintäkter samt en kostnadseffektiv verksamhet.
Av bolagets redovisade resultat efter skatt om 251 mnkr föreslås en utdelning om 1,3 mnkr i enlighet med Allbolagsstiftningen 3§. Det innebär att resultatet till största del stannar i bolaget för att investeras i nya och befintliga bostäder.
Finansiering
Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Bolaget ska uppfylla ägarnas förväntan på en god avkastning tillsammans med en finansiellt stabil verksamhet. Verksamheten finansieras med eget kapital och med trygg finansiering genom lån via Stockholms stads internbank. Bolagets finansieringskostnader ökade under 2022 till följd av stigande räntor. Familjebostäder har en god finansiell ställning och står på en stabil grund med justerad soliditet 68,8 (70,5) procent och 17,6 (15) procent belåningsgrad, vilket skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt. Rådande marknadsförutsättningar utmanar möjligheten till lönsamma och hållbara investeringar i nya bostäder.
Hyresutveckling och driftnettoutveckling
Hyresutvecklingen för bostäder förhandlas årligen centralt med Hyresgästföreningen. 2022 höjdes hyran med 1,8 procent från den 1 februari, vilket motsvarar en hyreshöjning på 140 kronor per månad för en medelstor lägenhet på 65 kvm.
Efter beslut i Hyresmarknadskommittén blev 2023 års hyreshöjning klar i februari 2023. Familjebostäder landade tillsammans med systerbolagen Svenska Bostäder och Stockholmshem i en genomsnittlig hyreshöjning på 4,45 procent från den 1 januari 2023.
Driftskostnaderna uppgick till 920 mnkr (872). Ökningen avsåg främst ökade kostnader för teknisk drift och markskötsel. Driftnettot, som tar hänsyn till direkta fastighetsrelaterade intäkter och kostnader exklusive avskrivningar och räntekostnader, utvecklades positivt till följd av ökade hyresintäkter från nyproducerade lägenheter och uppgick till 1 052 (1 000) mnkr. Familjebostäders bostadsbestånd är fullt uthyrt.
| 2022 | 2021 | |
|---|---|---|
| Årets resultat efter skatt (mnkr) | 251 | 573 |
| Direktavkastning (%) | 2,2 | 2,0 |
| Avkastning på totalt kapital (%) | 1,9 | 4,1 |
| Synlig soliditet (%) | 54,2 | 56,1 |
| Justerad soliditet (%) | 68,8 | 70,5 |
| Marknadsvärde (mnkr) | 48 947 | 51 148 |
| Driftnetto (kr/m2) | 706 | 679 |
02. Vårt samhällsuppdrag
Nu går vi vidare till nästa kapitel
