02. Vårt samhällsuppdrag

Vi bidrar till ett hållbart Stockholm

Vårt mål är att skapa trivsamma, trygga miljöer, där människor mår bra. Det ska vara enkelt att leva hållbart och våra hyresgäster ska kunna lita på att vi är en hyresvärd som tar ansvar för att begränsa resursanvändning, minska utsläpp och utveckla områden så att den sociala sammanhållningen kan byggas stark.

Vårt uppdrag

Erbjuda hem

Rättvis förmedling av lägenheter
Trygghet, säkerhet och trivsel
Inomhusmiljö
Möjlighet att återvinna hushållsavfall
Kommunikationer

Bygga och förvalta hus

Bostadsförsörjning
Bra underhåll
Byggbuller och transporter
Materialval och hantering av byggavfall
Energianvändning

Utveckla stad

Lokaler och mötesplatser
Gårdar och utemiljöer
Förenings- och fastighetssamarbeten
Konstnärlig gestaltning

En enklare vardag

Familjebostäder är en av Stockholms största hyresvärdar. 100 anställda husvärdar, drifttekniker och förvaltare i tio förvaltningsteam sköter om våra fastigheter och ger service till våra hyresgäster. De finns i våra bostadsområden dagligen för att hjälpa till med stort och smått, så att både fastigheter, allmänna utrymmen och utemiljöer är i ordning. Vår nära förvaltning skapar grunden för trygghet och trivsel. Det ska vara enkelt att bo hos oss.

Tryggheten ökar

Stockholm fortsätter att växa om än i långsammare takt. Bristen på bostäder är fortsatt stor med en kötid hos Bostadsförmedlingen på nio år. Därför fortsätter Familjebostäder att bygga nya hyresrätter. Under 2022 flyttade nya hyresgäster in i nära 400 av våra nyproducerade hyresrätter. Våra bostäder förmedlas rättvist via Bostadsförmedlingens gemensamma bostadskö i Stockholm. Under 2022 lämnade Familjebostäder 1 926 hyresrätter till Bostadsförmedlingen.

Under 2022 fortsatte vi att utveckla vårt trygghetsarbete med fokus på de områden där otryggheten är som störst. Brottsförebyggande åtgärder på skalskydd, bättre belysning och tryggare utemiljöer är viktiga bidrag för att öka tryggheten. Trygghetsindex i vår årliga kundenkät ökade för fjärde året i rad. Det område där tryggheten förbättrades mest var Rinkeby, tack vare riktade insatser inom ramen för ett systematiskt utvecklingsarbete i Järva.

Trygghetsarbetet går hand i hand med den dagliga tillsynen – att aldrig låta otrygga miljöer stå utan åtgärd under en längre tid.

Klimatarbetet växlar upp

När vi bygger nya hus är ambitionen att påverka klimat och miljö så lite som möjligt. Ambitionsnivån har höjts och nya steg tas för att minska utsläppen i nyproduktionen genom att utveckla och genomföra klimatberäkningar i alla projekt. Alla material ska vara giftfria, byggavfallet ska vara så litet som möjligt och återvinnas. Arbetet med återbruk behöver stärkas för att bidra till en mer cirkulär ekonomi. Ytterligare pilotprojekt pågick under 2022, med bland annat återbruk av stål.

Under 2022 minskade energiförbrukningen med 5,6 procent. Över 6 000 termostater installerades i trapphus och allmänna utrymmen för att kunna sänka temperaturen utan att det påverkar inomhusklimatet hos våra hyresgäster. Ytterligare 500 m2 solceller installerades och vi producerade 750 000 kWh solel under året.
Miljöstugor, cykelrum och bra kommunikationer ger våra hyresgäster möjlighet att göra miljömedvetna val. Vår strategi för mobilitet som inkluderar både cykel- och bilpool ska underlätta för våra hyresgäster att resa klimatsmart. Ett projekt för att snabbt bygga ut möjligheten för fler av våra hyresgäster att ladda elbilar inleddes under året.

Familjebostäder nominerades för första gången till Sustainable Brand Index, Europas största oberoende varumärkesstudie om hållbarhet. Där mäts varumärken utifrån hur hållbara svenska konsumenter upplever att de är, både utifrån miljöfrågor och socialt ansvar.

Ett levande Stockholm

Hyresrätten har en självklar plats tillsammans med bostadsrätter, villor och radhus för en fungerande bostadsmarknad för olika faser i livet. För att stärka näringslivet i staden och fortsätta attrahera företag till Stockholm krävs en bostadsmarknad med goda möjligheter att hitta en bostad, både som ung, som tillfällig arbetskraft eller för den som vill etablera sig med familj i en ny stad. Familjebostäder fortsätter att planera för en fortsatt hög byggtakt även kommande år.

När staden växer med nya bostäder, utvecklas också områden och platser. Familjebostäder samarbetar med stadsdelsförvaltningar, föreningsliv, andra fastighetsägare, polisen och inte minst med hyresgästerna för att utveckla ett levande stadsliv med handel, service och mötesplatser. Under 2022 gick två av våra stadsutvecklingsområden där Familjebostäder är en av de största fastighetsägarna, Älvsjöstaden och Drevvikshöjden, in i sin slutfas.

Familjebostäder bygger för stockholmarna

Familjebostäder upprätthöll en hög byggtakt under året trots det svåra ekonomiska läget. Vi går in i slutfasen av att utveckla två nya stadsdelar i Älvsjö och Farsta med moderna och klimatsmarta hem för drygt 2 000 stockholmare. Under 2022 påbörjade vi 404 nya hyresrätter och färdigställde 392.

Byggsiffror 2022

Färdigställda lägenheter, antal

392

Lägenheter i produktion,
antal

873

Investering i nyproduktion,
mnkr

1143

Lägenheter till
Bostadsförmedlingen, antal

1926

Hög byggtakt trots ökade kostnader

Det finns en hög efterfrågan på bostäder i Stockholm och staden har en bostadskö på mer än nio år. Familjebostäder fortsätter att planera för en hög byggtakt trots en kraftig ekonomisk inbromsning med stigande räntor och materialkostnader. Ändrade regler för presumtionshyror efter en dom i Svea hovrätt försämrar också förutsättningarna för att få kostnadstäckning för nybyggda bostäder. Vi bygger nya bostäder, främst i anslutning till våra befintliga fastigheter och via markanvisningar i stadsutvecklingsområden. Vid årets slut hade vi cirka 900 hyresrätter i produktion och välkomnade nya hyresgäster i 392 nybyggda hyresrätter. Familjebostäder planerar för att bygga mer än 1 000 nya hyresgäster kommande år för stockholmare med nya behov och förväntningar på sitt boende.

Så utvecklar vi staden

Familjebostäder utvecklar både befintliga och nya stadsdelar. Det pågår ett utvecklingsarbete för att hitta ny mark och bygga nya bostäder. Vår projektidéportfölj omfattar cirka 6 000 nya byggrätter och vi har omkring 3 000 byggrätter i detaljplaneskedet. Vi har en ambition att både hitta platser där vi kan komplettera befintlig bebyggelse med mindre projekt och att delta i Stockholm stads stora utvecklingsområden som exempelvis Årstafältet, Örbyleden och Norra Djurgårdsstaden.

Under 2022 ansökte bolaget om nya markanvisningar för 1 140 hyresrätter med fokus på trygghet, minskat klimatavtryck och levande stadsmiljöer. Bolaget beviljades en markanvisning om totalt 100 hyresrätter. För att nå stadens byggmål för de kommunala bostadsbolagen krävs fler markanvisningar kommande år.

Nya stadsdelar växer fram

Familjebostäder är sedan flera år tillbaka med och utvecklar två nya stadsdelar, Älvsjöstaden i Älvsjö och Drevvikshöjden i Sköndal. Älvsjöstaden är Familjebostäders största stadsutvecklingsområde och tillsammans med JM AB bygger bolaget en helt ny stadsdel med 2 000 nya bostäder.

Älvsjöstaden

I Älvsjöstaden bygger vi både vanliga hyresrätter och studentlägenheter. Under året färdigställdes 105 lägenheter samtidigt som 366 lägenheter var under produktion. Projektet går nu in i slutfasen och Familjebostäders bostäder beräknas vara klara under 2024.

Drevvikshöjden

I Drevvikshöjden bygger Familjebostäder omkring 600 hyresrätter, ungdomslägenheter, förskola och lokaler. Under året färdigställdes 19 ungdomslägenheter och 68 vanliga hyresrätter. Byggproduktionen kommer att pågå fram till 2024.

Årstaberg

Familjebostäder tar ett särskilt ansvar för de områden där vi har många fastigheter. Vid Årstabergs pendeltågsstation äger Familjebostäder flera fastigheter. Under året förvärvade bolaget intilliggande mark som gör det möjligt att bygga 400 nya hyresrätter i ett nytt attraktivt bostadsområde med närhet till både naturområden och centrala Stockholm. Planen är att börja bygga nya bostäder och lokaler omkring år 2030.

Nordöstra sjöstaden

Ett område som står inför en större omvandling är Nordöstra sjöstaden. Under året tog Familjebostäder fram en vision för en stadsdel som kan bli självförsörjande på energi genom en mix av framtidens energilösningar. Det är i linje med stadens mål för hållbarhet och en fortsättning på Hammarby sjöstads hållbarhetsprofil.

Stockholmshusen flyttar in

Projekt Stockholmshusen sker i samarbete mellan de allmännyttiga bostadsbolagen, privata entreprenörer och stadens tekniska förvaltningar för att bygga kostnadseffektiva hyresrätter i hög takt. Tusentals nya hyresrätter kommer att byggas inom ramen för satsningen. Familjebostäder bidrar i nuläget med drygt 1 100 lägenheter där vissa är inflyttade, några är under produktion och andra är i planeringsstadiet. Husen byggs utifrån miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad silver och bidrar till bolagens arbete med att minska klimatavtrycket, social hållbarhet och trygghet. Husen är utformade för att bidra till levande gatumiljöer, med bottenvåningar som ger plats för lokaler. Flera Stockholmshus har solceller på taken för att bidra till mer klimatvänlig energi och gröna tak som renar dagvatten. Hyresgästerna erbjuds också klimatsmarta lösningar som cykel- och bilpooler.

Under 2022 flyttade nya hyresgäster in i 92 nya lägenheter i Stockholmshusen i Farsta i kvarteren Väddö och Järflotta, de sista 33 hyresgästerna flyttar in i januari 2023. I Bandhagen fortsätter produktionen av 183 nya lägenheter i kvarteret Filmen och Lådkameran.

Mindre miljöpåverkan när vi bygger

Våra nybyggda bostäder ska vara attraktiva för våra nuvarande och framtida hyresgäster. Hög kvalitet i projekten, från ritning till färdig lägenhet, är avgörande. Bolaget tillämpar ett arbetssätt med egna systematiska kontroller och har egna specialister för bland annat VVS, el och bygg för att ytterligare förstärka kvalitetskontrollen.
Familjebostäder ska bygga med en låg miljö- och klimatpåverkan och samtidigt erbjuda hälsosamma och trygga boendemiljöer. Det gör vi på flera sätt, bland annat genom:

gröna gårdar som tar hand om dagvatten och skyfall, skyddar mot hetta, bidrar till biologisk mångfald och är en plats för rekreation
mobilitetslösningar som gör det enkelt för våra hyresgäster att bo hos oss utan bil.
att beräkna klimatpåverkan från all nyproduktion för att i nästa skede styra mot minskade utsläpp.
att ställa krav på att använda miljögodkända byggvaror och
produkter enligt Byggvarubedömningen, vid alla upphandlingar och inköp.
att sträva efter att minska byggavfallet, bland annat genom klimatkalkyler och återbruk av byggnadsmaterial.
att våra bostäder ska ha en låg energianvändning. Vi arbetar för att öka andelen förnybar energi bland annat genom solceller på taken.
alla byggnader projekteras och produceras för att uppfylla certifieringsnivå för Miljöbyggnad Silver.

Exempel på utredningar som görs i början av ett byggprojekt. De säkerställer att vi uppfyller de krav som ställs på de bostäder vi bygger.

Utredningar i tidiga skeden

Innan ett byggprojekt kommer igång sker ett stort förberedande arbete. Vi tar fram projektidéer, markanvisningsansökningar och de utredningar som ligger till grund för detaljplanerna. Under 2022 hade bolaget tio pågående detaljplaner i olika stadier av processen.

Digitala modeller i energi- och klimatberäkningar

För att effektivisera vår byggproduktion arbetar vi intensivt med att digitalisera verksamheten. Genom att ta fram en digital kopia av byggnaden kan vi optimera arbetet från första idé till byggnadens slutskede. Vi utreder hur vi med hjälp av digitala modeller kan bygga hus som är kostnadseffektiva, energieffektiva och har låga klimatutsläpp.

Våra nybyggda bostäder ska vara attraktiva för våra nuvarande och framtida hyresgäster. Hög kvalitet i projekten, från ritning till färdig lägenhet, är avgörande. Familjebostäder ska bygga med en låg miljö- och klimatpåverkan och samtidigt erbjuda hälsosamma och trygga boendemiljöer.

392 nya lägenheter 2022

Rågsved-Fäboden

108

Älvsjö - Kabelverket 17

76

Farsta centrum - Järflotta 6

38

Sköndal - Källvreten 3

87

Farsta centrum - Väddö 2

54

Älvsjö - Jordkabeln 1

29

Konstnärlig gestaltning

När vi bygger om och bygger nytt låter vi även konsten ta plats genom olika uttryck. Det kan bland annat handla om muralmålningar på fasader, mosaikkonst, skulpturer eller annan utsmyckning. En överenskommelse mellan Familjebostäder och Stockholm konst tar sikte på konstens betydelse i framtida byggprojekt.

Ambitionen är att det konstnärliga uttrycket ska vara inkluderande, bidra till ökad trygghet och jämlikhet och att materialen följer miljökraven. Under året tillkom flera konstverk i våra fastigheter:

Konstnärligt utformade dörrhandtag utsmyckade entrédörrarna i de nya Stockholmshusen i Farsta i kvarteren Järflotta och Väddö. Handtagen utformades som en huskatt av konstnären Lena Cronqvist.
I fastigheten Fäboden i Rågsved gestaltades den öppna ytan framför husen med en bronsskulptur av Stina Persson som heter Bära mark.

Nyproduktion – påbörjade lägenheter 2022

Fastigheter	Antal lägenheter
Bandhagen - Filmen 4	35
Älvsjö - Kraftcentralen 1	96
Bandhagen - Färgfilmen 3	61
Bandhagen - Lådkameran 4	148
Sköndal - Källvreten 4	64
Totalt	404

Nyproduktion - markstartade lägenheter 2022

Fastigheter	Antal lägenheter
Älvsjö - Kraftcentralen 1	96
Bandhagen - Lådkameran 4	148
Sköndal - Källvreten 4	64
Totalt	308

	2022	2021
Antal färdigställda lägenheter (st)	392	736
Antal påbörjade lägenheter (st)	404	238
Antal lägenheter i produktion (st)*	873	1 152
Investering i nyproduktion (mnkr)	1 143	1 229
Investeringar i underhåll och ombyggnad (exkl. inre underhåll, tillval och resultatfört underhåll) (mnkr)	534	343
Resultatfört underhåll inkl. HLU och tillval (mnkr)	127	111
Totalt antal lägenheter lämnade till Bostadsförmedlingen för förmedling (st)	1 926	2 062
*Inkluderar pågående nyproduktionsprojekt med genomförandebeslut.

Våra bostäder

Familjebostäder hade totalt 20 948 lägenheter vid årets slut och de flesta ligger i södra Stockholm, men den enskilda stadsdel där flest av våra hyresgäster bor är Rinkeby. Merparten av bolagets fastigheter är uppförda åren 1945 - 1959. Andelen nyproducerade lägenheter ökar och vår projektportfölj omfattar närmare 4 000 byggrätter.

Hem för alla

Omkring 44 000 stockholmare bor i våra hyresrätter. Genomsnittsytan på våra lägenheter är 64 kvm. Det vanligaste är tvårumslägenheter (7 900 st.) och trerumslägenheter (6 600 st.).

I planeringen av nya bostäder kartläggs efterfrågan av olika lägenhetsstorlekar, så att nyproduktionen kompletterar det befintliga bostadsutbudet. Bostäder för unga och studenter är prioriterade, men även alternativa boendeformer som kollektivhus. Idag har vi sex kollektivhus i Stockholm: fyra i söderort, ett på Södermalm och ett i Hammarby sjöstad. Här bor de boende i egna lägenheter, men delar på gemensamma ytor.

Familjebostäder tar ett bostadssocialt ansvar genom att tillhandahålla försöks- och träningslägenheter och lägenheter inom Stockholms stads projekt Bostad Först för att hjälpa människor i hemlöshet. Vi tillhandahåller också genomgångsbostäder till stockholmare som av ekonomiska eller sociala skäl har hamnat utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Under 2022 erbjöds 114 lägenheter.

Lägenhetsbestånd fördelat på byggnadsår

Antal m2 boyta fördelat på byggnadsår

Långsiktig förvaltning och drift

Våra hus och lägenheter ska vara trivsamma att bo i både för de som hyr i dag och för de som flyttar in senare. Fastigheternas skick kontrolleras regelbundet utifrån en nollvision i allmänna utrymmen. Vi ska hela tiden ligga steget före och det ska vara helt och rent, tryggt och snyggt. Vi planerar de underhållsåtgärder som behövs för att hålla en god lägenhetsstandard och efterleva myndighets- och miljökrav.

Fastighetsunderhåll

Familjebostäder ökade antalet underhållsinsatser under 2022. Nya arbetssätt gjorde arbetet mer effektivt och ökade tempot i vårt fastighetsunderhåll. Med tydliga prioriteringar utifrån bolagsmålen satsade vi på de åtgärder som gav störst effekt. Vi prioriterade underhållsåtgärder som bidrog till kostnads- och energieffektiva hus, anpassade för framtida klimatförändringar och som ökade tryggheten för våra hyresgäster.

Under året såg vi bland annat över tekniska installationer i husen, bytte till energisnål belysning, installerade trygghetspaket i förrådsutrymmen och rustade upp flera hus utvändigt. I trapphus och allmänna utrymmen installerades termostater för att kunna sänka temperaturen utan att det påverkar inomhusklimatet hos våra hyresgäster.

När vi renoverar försöker vi så långt det är möjligt att minimera de störningar som kan påverka våra hyresgäster. Vi samordnar underhållsprojekten så att nödvändiga åtgärder genomförs vid samma tillfälle, har en tydlig kommunikation med våra hyresgäster och instruerar entreprenörer i att utföra arbeten med kvarboende hyresgäster.

Våra hyresgäster kan själva styra över en del av det inre lägenhetsunderhållet enligt bolagets avtal med Hyresgästföreningen. Avtalet ger hyresgästerna rätt att själva få välja om de vill få målat, tapetserat eller nya vitvaror med bestämda tidsintervaller. Under 2022 tapetserades 3 905 rum, byttes 1 749 vitvaror, slipades 304 parkettgolv och 951 rum fick nya golv.

Visningslägenhet från kvarteret Draget 1 på Södermalm

Ombyggnation

Som fastighetsägare har vi ett långsiktigt ansvar att ta hand om våra fastigheter. Vi vill erbjuda våra nuvarande och kommande hyresgäster ett bra boende som möter kraven på standard och tillgänglighet. Det gör vi både genom framför allt planerade och avgränsade underhållsåtgärder. När flera av husets grundläggande funktioner har nått sin tekniska livslängd är det nödvändigt att planera för en mer omfattande och varsam renovering. Vi har bland annat infört återbruksinventeringar som nytt arbetssätt.

Våra hyresgästers inflytande över sitt boende är en viktig utgångspunkt när vi renoverar och bygger om. Hyresgästdialogen har förstärkts och samråden ska innebära ett reellt inflytande. För att stärka kontakten med våra hyresgäster och säkerställa deras boendeinflytande följer vi bolagets modell för samråd och hyresgästdialog inför större ombyggnationer.

Planerad ombyggnation

Det finns planer för ombyggnation i flera fastigheter, där några än så länge är i ett tidigt planeringsskede. Under året fick Familjebostäder tillstånd, efter prövning av både Hyresnämnden och Svea hovrätt, att starta renoveringen i kvarteret Väktaren 37 på Kungsholmen. Renoveringen beräknas starta våren 2023. I kvarteret Draget 1 på Södermalm inleddes samråd med hyresgästerna inför kommande renovering.

Fastigheter	Antal lägenheter
Gröndal - Ratten 4	16
Kungsholmen - Väktaren 37	61
Södermalm - Draget 1	178
Tensta - Hämringe 1	152
Tensta - Krällinge 1	157
Totalt	564

Våra lokaler

Familjebostäder strävar efter ett varierat lokalutbud i våra fastigheter. Ambitionen är att hitta långsiktigt hållbara verksamheter där vi kan ge närservice till de boende, bidra till arbetstillfällen och en levande stadsdel. Vid årets slut hade Familjebostäder totalt 2 452 lokaler varav 980 kommersiella lokaler.

I dag rymmer våra kommersiella lokaler allt från butiker och kontor till verksamheter inom vård, omsorg och skola. Våra lokaler möjliggör också ett aktivt förenings- och kulturliv. Här finns en bredd av aktörer, som föreningar, bibliotek, kulturskolor, konstnärsateljéer, teatrar och restauranger.

Ökad trygghet på Rinkebystråket

Sedan 2020 har Familjebostäder en ny inriktning för lokalerna på Rinkebystråket. En bred mix av hyresgäster med ett utbud som förväntas bidra till en ökad dagpublik och ökad trygghet i området. Under året var uthyrningsgraden 97 procent. Verksamheten breddades med Stockholm Vatten och Avfall och återvinningscentralen Återbruket med fokus på återbruk och återvinning. Under året togs en handlingsplan fram för att skapa större trygghet i området.

Tomma lokaler byggs om till bostäder

Vi ser regelbundet över tomställda lokaler för att se om de kan byggas om till bostäder eller LSS-boenden. Det ökar tryggheten i området och är ett effektivt sätt att använda ytan. I Tensta byggdes en tom lokal om till två bostäder med fyra rum och kök, som är redo för nya hyresgäster 2023. I Bandhagen startade ombyggnaden av en tomställd lokal till en lägenhet med tre rum och kök.

Renovering av Årsta bibliotek och kulturskola

De renoverade lokalerna i Årsta centrum nyinvigdes under året. Bibliotekets och kulturskolans lokaler rustades upp varsamt under ett år och renoveringen skedde med hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värde. Efter stambyte, fönsterrenovering, ny el, ventilation och belysning uppfyller lokalerna dagens krav på energianvändning och trygghet för både hyresgäster och besökare.

Ökade kostnader för lokalhyresgäster

Ökade kostnader i samhället påverkade även våra lokalhyresgäster. En höjd fastighetsskatt och ökade kostnader för bland annat el och livsmedel påverkade framför allt butiker och restauranger ekonomiskt.

Hyresgästerna är vårt främsta fokus

Familjebostäder finns till för våra hyresgäster. Vi vill att de ska trivas i sina hem, bostadsområden och med oss som hyresvärd. Det ska vara enkelt att bo hos oss. Medarbetarna är bolagets viktigaste resurs och vi månar om att Familjebostäder ska upplevas som en attraktiv arbetsgivare.

Våra viktigaste intressenter

Familjebostäder har en rad intressenter som har identifierats av bolagets hållbarhetsråd i en väsentlighets- och intressentanalys. De berörs på olika sätt av Familjebostäders verksamhet. Hyresgästerna är vår viktigaste intressent. Hur de upplever sina hem, bostadsområden och oss som hyresvärd är en självklar utgångspunkt när vi utvecklar verksamheten.

Några av våra övriga intressenter är medarbetare, ägare, leverantörer, myndigheter, Hyresgästföreningen och allmänheten. Längre fram presenteras alla intressenter, hur vi för en dialog med varandra och vilka frågor som är i fokus.

45 procent är ensamboende
35 procent är barnfamiljer
20 procent är sambo/gifta utan barn
Hälften är födda utomlands eller har två föräldrar som är födda utomlands.
Medelinkomsten är 398 000 kronor/år
Medelåldern är 38 år

Här bor våra hyresgäster

En enklare vardag för våra hyresgäster

Vårt mål är att förenkla vardagen för våra hyresgäster. Det ska vara enkelt att utföra tjänster digitalt när det passar våra hyresgäster, att få relevant information och nå oss vid behov.

Webbplats med fokus på hyresgästernas behov

Under året hade familjebostader.com nära 1,4 miljoner besök, en ökning med 20 procent jämfört med året innan. Allt fler använder också Mina sidor och 92 procent av dem besöker webbplatsen via mobilen. På Mina sidor erbjuds flera e-tjänster, där de mest använda är tvättstugebokning och felanmälan. Det går också att se sina hyresavier, se och beställa lägenhetsunderhåll samt göra intresseanmälan för parkeringsplatser.

Informationen på webbplatsen och funktionerna på Mina sidor uppskattas av mer än 90 procent våra hyresgäster, enligt årets kundundersökning. Samtidigt ser vi att endast 35 procent av felanmälningarna görs på Mina sidor. Många upplever att det är enklare att ringa till kundservice. I syfte att möta våra hyresgästers behov och förväntningar genomfördes under året en behovsanalys som omfattade såväl enkätundersökning som workshops med hyresgäster. Som ett resultat av detta kommer vi under 2023 bland annat att arbeta för att erbjuda ännu mer relevant och personifierad information och skapa en lägre inloggningströskel för att nå dagliga funktioner. Ett mål är även att erbjuda enklare funktioner för att boka tvättstuga och göra felanmälan.

Enklare vardag med förbättrad kundservice

Familjebostäders kundservice tar emot över 8 500 samtal varje månad. Kundservice svarar dagligen på våra hyresgästers frågor och hjälper till att hantera deras ärenden snabbt och enkelt. Drygt 90 procent svarar i hyresgästundersökningen att de är nöjda med kontakten med oss.

Förbättrad ärendehantering

Våra hyresgäster förväntar sig ett bra bemötande och en snabb och tydlig återkoppling i sina frågor. De senaste åren har vi förbättrat vår hantering av de ärenden som rör klagomål, frågor och synpunkter från våra hyresgäster. Under 2022 infördes ett nytt arbetssätt för att registrera och följa upp dessa ärenden enhetligt och systematiskt i hela bolaget. Det gör det enkelt och smidigt att hantera pågående ärenden, våra hyresgäster får snabb återkoppling och en bättre service. Ambitionen är att minska antalet klagomål från våra hyresgäster. Under året gick alla medarbetare en utbildning för att hantera hyresgästärenden som rör klagomål, frågor och synpunkter med gemensamma rutiner och arbetssätt. Utbildningen kommer även att erbjudas alla nyanställda medarbetare från och med 2023.

Enhetligt kundbemötande

I den vardagliga dialogen med våra hyresgäster bygger vi förtroende och påverkar upplevelsen av Familjebostäder som hyresvärd. För att säkerställa ett gott bemötande har vi riktlinjer för hur vi agerar i möten med våra hyresgäster. Under året gick alla medarbetare en utbildning i kundbemötande för att kunna ge våra hyresgäster en enhetlig och positiv kundupplevelse.

Hyresgäster

Dialog och samarbete

Våra hyresgäster når oss med synpunkter, felanmälan, önskemål och frågor via telefon, e-post, sociala medier, digitala tjänster eller besök på våra kontor. Våra husvärdar och andra medarbetare som möter hyresgästerna är viktiga dialog- och samarbetspartners..

Vårt fokus 2022

Byte av telefonisystem innebär att vi nu har ett telefonnummer, vilket underlättar för hyresgästerna.
En ny hantering av inkomna hyresgästärenden gör att hyresgästerna får snabbare svar på sina frågor direkt via Kundservice.
Familjebostäders webbplats ska förnyas under 2023. Under hösten genomfördes en behovsanalys för att fånga upp hyresgästernas behov och förväntningar.
Tillsammans med våra hyresgäster skapade vi en ny mötesplats mitt på Rinkebystråket. Vid midsommar öppnade den nya Hemmaplanen, en mötesplats för familjer, barn och unga.
Hyresgästenkäten var tillgänglig på flera språk än svenska, exempelvis på engelska och arabiska. Information om språkval spreds till hyresgästerna via bland annat Mina sidor och medborgarvärdar.
För att lära oss mer om våra hyresgäster i Järva gjordes en målgruppsanalys. Analysen visade att det finns särskilda behov och utmaningar i vår kommunikation med boende i området. Under våren 2023 planeras till exempel gårdsträffar för att nå ut med den årliga hyresgästenkäten.

Sebastian Bulduk driver dygnet-runt butiken Nära dig i Älvsjö.

Lokalhyresgäster

Dialog och samverkan

Löpande dialog och avstämning under hyresperioden. Dialogen startar redan när vi tar emot en intresseanmälan.

Fokus 2022

Under året började vi skicka ut nyhetsbrev till våra lokalhyresgäster. Det är ett sätt att nå ut med viktig information och utveckla relationen med våra lokalhyresgäster.
Arbetet med att hyra ut lokaler på Rinkebystråket har gett resultat och uthyrningsgraden är hög, något som är gynnsamt för alla lokalhyresgäster i området. Som exempel flyttade Återbruket in i somras.

Medarbetare

Dialog och samverkan

Dialog och information i ett nära ledarskap och medarbetarskap, mötesformer, medarbetarundersökning, medarbetarsamtal, intranät, sociala medier och medarbetardag.

Vårt fokus 2022

Vi ser över våra lokaler för att skapa moderna kontor med målet att underlätta flexibla arbetssätt och mer samarbete. Arbetet sker i nära samverkan med medarbetare som är involverade i olika arbetsgrupper.
Intranätet används för att sprida kunskap om våra olika funktioner i bolaget. Det används också till uppmuntran kollegor emellan.
Arbetet med att identifiera och utveckla våra processer utifrån kundens behov och underlätta för samarbete fortsatte under året.

Blivande medarbetare och studenter

Dialog och samverkan

Via sociala medier, mässor, examensarbete, praktikplats och sommarjobb samt kompetensbaserad rekrytering.

Vårt fokus 2022

Deltagande på LAVA, KTH:s arbetsmarknadsdag för studenter inom samhällsbyggnad.
Studerande ungdomar involverades även i år som teamledare för bolagets feriejobbare.
Vi arbetar strukturerat för att profilera Familjebostäder och lediga tjänster i sociala medier som LinkedIn.

Hyresgästföreningen

Dialog och samarbete

Samråd och boendemöten med lokala hyresgästföreningar, årlig hyresförhandling med Hyresgästföreningen Region Stockholm.

Vårt fokus 2022

Våren 2022 kom Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen överens om en ny modell för den årliga hyresförhandlingen.
Under året genomfördes samråd och boendemöten. Samverkansfrågor var i fokus.

Entreprenörer och leverantörer

Dialog och samarbete

Upphandlingar och avtalsuppföljningar. Fördjupade dialoger och ökad samverkan med potentiella leverantörer i upphandlingsprocessen.

Vårt fokus 2022

Utvärdering av upphandlingsprocess genom enkät till en stor andel entreprenörer/leverantörer. Resultat och synpunkter ligger som underlag i våra dialoger och möten med leverantörer.

Myndigheter och andra bolag

Dialog och samarbete

Löpande dialoger och samarbeten om specifika områden, t.ex. trygghet och säkerhet, upphandlingar och kontroller på byggarbetsplatser.

Vårt fokus 2022

Införande av en väktarbil i samarbete med ett bevakningsföretag. Väktarbilen syftar till att öka trygghet i vissa områden.
Fortsatt satsning på Rättvist byggande i samverkan med Ekobrottsmyndigheten, gränspolisen, Skatteverket och Arbetsmiljöverket.

Närboende, allmänhet och föreningar

Dialog och samarbete

Dialogmöten med närboende där vi bygger nytt, bygger om eller utför underhåll. Samarbeten med lokala föreningar som bidrar till en positiv utveckling i våra bostadsområden.

Vårt fokus 2022

Sommarjobbande ungdomar utsmyckade miljöstugor med mosaik för att pryda den offentliga miljön.
Medborgardialog tillsammans med boende i Rågsved med omnejd, som mynnade ut i en åtgärdsplan för att utveckla Rågsved till en trygg och attraktiv stadsdel.

Ägaren Stockholms stad, kommunala bostadsbolag, fackförvaltningar och stadsdelar

Dialog och samarbete

Löpande dialoger, uppföljning av ägardirektiv och andra styrande dokument. Samtal och avstämning med Stockholms Stadshus AB samt Stadsledningskontoret.
Nära samarbete med stadsbyggnadskontoret och exploateringskontoret i nyproduktionsprojekt.

Vårt fokus 2022

Tillsammans med systerbolagen erbjöd vi sommaraktiviteter där drygt 2 000 barn och ungdomar boendes hos bostadsbolagen deltog. Aktiviteterna ordnas i samarbete med klubbar och föreningar runt om i staden. Målet med satsningen är att ge barn och ungdomar en meningsfull sommar.
Fortsatt satsning på Stockholmshusen.
Nära samarbete med socialtjänster i de olika stadsdelsförvaltningarna i både vårt förebyggande trygghetsskapande och vräkningsförebyggande arbete.

Tryggare bostadsområden – tryggare hem

Våra hyresgäster ska trivas och känna sig trygga där de bor. Familjebostäder satsar på att stärka tryggheten, framför allt i områden med stora sociala behov. Förbättringar i husen, brottsförebyggande arbete och sociala aktiviteter ger resultat. Tryggheten fortsätter att öka i våra områden.

Trygghetsarbete i vardagen gör skillnad

Stockholms stad arbetar för att det inte ska finnas några särskilt utsatta områden i staden. Som fastighetsägare tar vi ett stort ansvar för att bidra till en positiv utveckling. Våra hyresgäster ska känna sig trygga där de bor, med sina grannar och i sina bostadsområden.

I våra prioriterade områden Rinkeby, Tensta, Farsta och Rågsved finns stora sociala utmaningar. Familjebostäder satsar därför särskilt på trygghetsskapande åtgärder. Vi finns på plats i vardagen, förbättrar belysning, byter till säkrare lås, inför trygghetspaket i källarutrymmen och ser till att utemiljöerna känns välkomnande. Kombinerat med sociala aktiviteter i samarbete med lokala aktörer ger arbetet resultat. Trygghetsindex i den årliga kundenkäten ökade även i år. I exempelvis Rinkeby ökade trygghetsindex från 68 till 74.

Brottsförebyggande arbete

Familjebostäder arbetar förebyggande för att minska antalet brott och störningar och för att hyresgästerna ska känna sig trygga. I den dagliga förvaltningen ser vi över fastigheterna för att tidigt kunna upptäcka och åtgärda brister i den fysiska miljön. Att se till att lås och portar fungerar och att bara behöriga kan komma in i husen bidrar till en trygg miljö. Tillsyn och skötsel av gemensamma utrymmen prioriterades därför under året. Där behoven är störst kompletterade vi med ytterligare insatser, som bevakningskameror, intelligenta ljudstörare i trapphusen och väktarbevakning. Det genomfördes också trygghetsinventeringar av inom- och utomhusmiljöer, både internt och i samverkan med andra aktörer.

Sedan våren 2022 har Familjebostäder ett nytt avtal vad gäller väktarbevakning. Företaget Avarn Security bevakar hälften av bolagets förvaltningsområden runt om i Stockholm. Det sker som en extra trygghetsskapande åtgärd. Väktarna finns där våra hyresgäster rör sig på kvälls- och nattetid och kompletterar våra medarbetares närvaro dagtid.

På Stövargatan i Rågsved genomfördes ett systematiskt arbete med trygghetsinsatser. Det gör att tre av våra fastigheter klarar nivån för trygghetscertifiering.

Våld i nära relation

Familjebostäder har under tidigare utbildat husvärdar och andra medarbetargrupper som dagligen möter våra hyresgäster om våld i nära relation. Syftet är att ge ökade förutsättningar för att identifiera våldsamma situationer och stötta våldsutsatta. Under 2022 genomfördes en kompetensutvecklingsinsats öppen för alla medarbetare som också uppmärksammade vad vi som medarbetare eller arbetsgivare kan tänka på.

Systematiskt brandskyddsarbete

Genom regelbundna kontroller ser vi till att brandskyddet fungerar i våra fastigheter. Vi förser alla våra bostäder med brandvarnare och brandfilt och har även en rutin vid nybyggnation och ombyggnation som ytterligare stärker brandskyddet i bostäder och lokaler som hyrs ut. Det är också viktigt att våra hyresgäster på ett säkert sätt kan utrymma från sina bostäder och lokaler om olyckan trots allt är framme.

Tillsammans med Storstockholms brandförsvar, Svenska bostäder och Stockholmshem ingår Familjebostäder i ett samarbete kring brandförebyggande information till våra hyresgäster, tillsyn i våra fastigheter och utbildning för vår egen personal. Liksom de senaste åren hanterades omkring 30 brandskador i våra fastigheter under 2022, allt från mindre spisbränder till mer omfattande bränder i lägenheter.

Förstärkt fokus på Järva

Sedan ett år tillbaka finns ett långsiktigt strategiskt trygghetsarbete inom Familjebostäder med sikte på Järva. Kraftsamlingen har stort fokus på förbättrat skalskydd och flera adresser i Rinkeby och Tensta fick så kallade trygghetspaket under året med bland annat förstärka ståldörrar med fönster, elektroniska lås, nymålade sektionerade källarutrymmen och rörelsestyrd belysning i allmänna utrymmen.
På Järva har Familjebostäder även ett särskilt samarbete med lokalpolisen. ”Trygga trappan” är ett pågående samarbete kring ett 20-tal adresser där problemen med olovlig vistelse är som störst. På dessa adresser har Polisen särskild behörighet att bevaka allmänna utrymmen.

Gemenskap mellan husen

Familjebostäder bygger och förvaltar hem där våra hyresgäster bor och lever i många år. Vi vill skapa goda förutsättningar att leva ett gott liv och bidra till gemenskap och trivsel, både i och mellan husen. Vi samarbetar också med flera lokala aktörer för att skapa trygga områden, framför allt i våra prioriterade områden.

Gårdarna ger möjlighet för grannar att mötas. Under året satsade vi på att förbättra utemiljöerna så att våra hyresgäster kan trivas och känna sig trygga. Vi planterade många nya träd och rabatter, bytte ut växter som bidrog till dålig sikt och skapade nya uteplatser för gemenskap. Fler hyresgäster fick möjlighet att odla i odlingslådor, lekplatser rustades upp med ny utrustning som lockar till lek och rörelse och belysningen på många gårdar förbättrades.

Tryggt och rättvist boende

Bostadskön i Stockholm är lång och många behöver någonstans att bo. Därför är det viktigt att den som inte längre behöver sin lägenhet lämnar den till bostadskön. Att inte veta vilka som bor i trapphuset skapar dessutom otrygghet.

Familjebostäder förebygger och utreder oriktiga hyresförhållanden systematiskt genom att utreda och processföra oriktiga hyresförhållanden. Bolaget arbetar utifrån inkomna tips, indikationer från egna medarbetare och genom att kontrollera hela fastigheter. Under 2022 drevs 30 olika ärenden i hyresnämnden. Arbetet resulterade i 115 friställda lägenheter till Bostadsförmedlingen. Det är en ökning med 40 procent jämfört med 2021 och 60 procent sedan 2020. Nya arbetssätt, ökat internt samarbete och tydligare uppföljning gav resultat.

För att skapa en trygg och trivsam miljö för våra hyresgäster hjälper vi till att förebygga och hantera de konflikter eller störningar som kan uppstå. Det är ett arbete som sker dygnet runt tack vare Störningsjouren, som är en gemensam satsning tillsammans med övriga bostadsbolag i koncernen.

Samverkan med lokala aktörer

Ett gott samarbete med flera aktörer är en betydande del av Familjebostäders trygghetsarbete. Det handlar både om interna samarbeten och samarbeten via exempelvis fastighetsägarföreningarna i våra prioriterade områden, stadsdelsförvaltningar och lokala ideella föreningar.

Trygghetsvärdar Farsta

Familjebostäder samarbetar med Farsta stadsdelsförvaltning för ett tryggare Farsta. Trygghetsvärdar besöker centrum, torg och gator för att öka tryggheten för Farstaborna. De går också runt i Familjebostäders portar, trapphus, källare och cykelförråd på utvalda adresser. Sedan slutet av året är det organisationen Skyddsvärnet som har uppdraget. Samarbetet kompletterar arbetet som förvaltningsteamen gör vardagar dagtid. Värdarna rapporterar också om de ser till exempel trasig belysning, klotter och skadegörelse så att Familjebostäder eller stadsdelsförvaltningen kan åtgärda det.

Trygghetsdag i Rågsved

I september var vi med och arrangerade den årliga Trygghetsdagen i Rågsved tillsammans med Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsförvaltning, Rågsveds Fastighetsägare och Polisen. Trygghetsdagen syftar till att stärka tryggheten och gemenskapen i Rågsved. Årets teman var medborgardialog, tryggare utemiljö och trygghet i hemmet. Familjebostäder berättade om trygghetsskapande och brottsförebyggande insatser i våra bostadsområden. Polisen och räddningstjänsten var på plats och det fanns möjlighet att prova att släcka med brandsläckare.

Hemmaplanen - ny mötesplats i Rinkeby

I augusti invigdes Hemmaplanen på Rinkebystråket – en ny mötesplats för barn och unga i området. På tomten för Familjebostäders tidigare stortvättstuga i Rinkeby fanns efter branden 2019 en stor outnyttjad yta. Planering pågår för att bygga en ny fastighet på platsen med bland annat en större tvättstuga. I väntan på att bygget kommer igång används ytan till något positivt. Sedan i juni är det en öppen och trygg plats med en hinderbana för små barn och två inhägnade bollplaner för beachvolleyboll och beachfotboll - med fri insyn och ordentlig belysning kvällstid.

Gårdar och konst

Mosaikkonst på miljöstugor i Rågsved

Fyra platser i Rågsved fick utsmyckningar i mosaik för att bidra till ökad trygghet och trivsel i området. Det var ett initiativ från Platssamverkan Rågsved där Rågsveds Fastighetsägare och Remakebolaget öppnade en kreativ mötesplats där Rågsvedsbor kunde mötas och skapa mosaikkonst tillsammans. Nu pryder mosaikkonsten anslagstavlan vid tunnelbanan och skyltar vid Rågsveds bollplan, Rågdalens parklek och stadsodlingsplatsen Stövardalen.

Stadsodlingar som mötesplatser

Familjebostäder har flera stadsodlingsplatser med totalt 220 odlingslådor, de flesta i söderort. Under 2022 tillkom två nya odlingsplatser med totalt 16 odlingslådor. Odlingarna är populära och aktiva mötesplatser med bänkar, bord och ofta en grillplats. Hyresgästerna kan ta del av fruktträd och bärbuskar och varje plats har ett eller flera insektshotell.

Hyresgästernas barn och ungdomar

Feriejobbare

En socialt hållbar utveckling i våra stadsdelar är beroende av en fungerande arbetsmarknad och en hög sysselsättning. Familjebostäder tar ett aktivt ansvar för att bidra till arbetslivsintroduktion och sysselsättning för olika grupper. Bolaget har en hög ambition att erbjuda sysselsättning till ungdomar. Under skolloven erbjöd Familjebostäder 103 sommarjobb på uppdrag av Stockholms stad. De flesta arbetade i något av bolagets förvaltningsområden medan andra fick uppgifter inom bolagets övriga enheter. En grupp gav en miljöstuga i Tallkrogen ett invändigt lyft med nymålade väggar och nya skyltar. De genomförde också en enkätundersökning om vad våra hyresgäster i Rågsved tycker om utemiljöerna i området. Under skolloven tog vi emot ytterligare 3-5 ungdomar vid varje lov, som fick i uppdrag att packa totalt 1 700 startpaket för matavfall till våra hyresgäster.

Lovaktiviteter för barn och ungdomar

Drygt 2 000 barn och ungdomar deltog totalt i årets sommarlovsaktiviteter, som arrangerades i samarbete mellan Familjebostäder, Svenska Bostäder och Stockholmshem. Aktiviteterna är ett sätt att bidra till en meningsfull fritid och roliga aktiviteter under loven. De genomfördes i samarbete med det lokala föreningslivet. I år erbjöds över 20 olika aktiviteter runt om i Stockholm. Allt från boxning, fotboll, friidrott och simning, till mer kreativa aktiviteter som konstläger, prova-på cirkus, digitalt sommarläger och 4H-gårdar. Sommaraktiviteterna är kraftigt rabatterade eller helt gratis för de barn och unga som vill delta.

	2022	2021
Trygghetsindex	79,9	79,8
Attraktivitet*	85,3	86,5
Antal medverkande i sommarlovsaktiviteter	706	644
Varav flickor	366	ingen uppgift
Varav pojkar	340	ingen uppgift
Antal ferieungdomar som arbetat hos oss	103**	111**

* Hur väl våra hyresgäster trivs i sina bostadsområden och om de kan rekommendera andra att bo där.
**Inkluderar feriearbete på samtliga lov.

Samarbetspartners sommarlovsaktiviteter

Djurskötsel: Akalla 4H, Riddersviks 4H
Fotboll: Brommapojkarna, Enskede IK, Rågsveds IF, IFK Stockholm, Spårvägen FF Skarpnäck, Samban FF
Simning: SK Neptun, Spårvägen Simförening,
Friidrott: Hässelby Friidrott, Hammarby Friidrott, Bromma IF Friidrottsskola
Basket: Akropol
Boxning: Boxningsklubb Rågsved
Konst och kreativt skapande: Scenkompaniet, Tensta Konsthall, Hello World! Circus Cirkör
Idrottsläger: Farsta Sport Camp, Kista Sport Camp

Samarbetspartners social hållbarhet

Akropol Basket, Boxningsklubb Rågsved, Cykelfrämjandet, Enskede-Årsta-Vantör stadsdelsförvaltning, Farsta stadsdelsförvaltning, Fastighetsägare i Järva, Hässelby-Vällingby Fastighetsägare, Hello World!, Lokala hyresgästföreningar, Kista Sports Club, Musketörerna i Rågsved, Nya Rågsveds Folkets Hus, Projekt Rågsved, Rinkeby-Kista stadsdelsförvaltning, Rinkeby Run, Rågsveds Fastighetsägare, Rågsveds IF, Som United, Spånga Tensta stadsdelsförvaltning, Stiftelsen Läxhjälpen, Stiftelsen Tensta Konsthall, The Global Village

03. Miljö & klimat

Nu går vi vidare till nästa kapitel